Découvrir qu’est-ce que c’est l’Usufruit ?

Notions générales

Définition :

L’usufruit est un droit réel d’utiliser et de jouir par l’usufruitier d’un immeuble appartenant à autrui, et qui s’éteint nécessairement à la mort de l’usufruitier. Énoncé par L’article 79 du Code des Droits Réels (C.D.R.)

Il peut être établi, selon l’article 81, sur :

• La propriété immobilière,
• La superficie,
• Le droit de Zina,
• Le droit de houa ou de surélévation.

Caractéristiques :

Mode d’établissement :

Selon l’article 80 du C.D.R. : l’usufruit est établi par la loi ou la volonté des parties.

Usufruit légal :

• 304 du code de la famille ; lorsqu’une personne fait un legs en faveur d’un enfant à naître et qu’elle vient à décéder, ses héritiers ont l’usufruit de la chose léguée jusqu’à ce que l’enfant légataire naisse ;
• L’usufruit légal peut résulter de l’application d’une loi étrangère du droit de la famille à des étrangers établis au Maroc (règles du Droit International Privé) Ex : Droit français/usufruit des père et mère sur les biens de leur enfant.

Usufruit conventionnel :

• Résultat d’un acte juridique, entre vifs ou à cause de mort.
• Il doit être inscrit sur le titre foncier de l’immeuble grevé du cet usufruit (pour les biens immatriculés).

Droits et Obligations :

Droits de l’usufruitier :

• L’usufruit confère un double droit :
  • Le droit d’user de l’immeuble selon la nature de ce dernier et conformément à sa destination (Art. 90 du C.D.R.) ;
  • Le droit d’en percevoir les fruits et non les produits. Ces fruits peuvent être naturels, civils ou industriels.
• Les fruits de l’immeuble sont dus à l’usufruitier jour par jour, et lui appartiennent à proportion de la durée de son usufruit (fruits civils). (Art. 83 du C.D.R.) ;
• Quant aux fruits des terres agricoles :
  • Ils appartiennent à l’usufruitier lorsqu’ils sont pendants par branches ou par racines au moment où l’usufruit est ouvert.
  • Ceux qui sont dans le même état au moment où finit l’usufruit appartiennent au nu propriétaire, sans récompense de part et d’autre. (Art. 84 du C.D.R.).
• L’usufruitier jouit des droits de servitude et de l’augmentation survenue à l’immeuble par voie d’accession (Art. 85 du C.D.R.) ;
• L’usufruitier peut jouir de l’immeuble par lui-même, le louer, vendre ou hypothéquer son droit d’usufruit ;
• Si l’usufruit comprend des bois taillis, l’usufruitier est tenu d’observer l’ordre et la qualité des coupes, conformément à l’aménagement et à l’usage constant des propriétaires ;
• Si l’usufruit porte sur une pépinière, l’usufruitier a le droit de s’en servir, à charge d’en rendre de pareilles plantes à la fin de sa jouissance ;
• Il jouit aussi de la même manière que le propriétaire des carrières qui sont en exploitation à l’ouverture de l’usufruit, en respectant la réglementation en vigueur.

Obligations de l’usufruitier :

• L’usufruitier prend les immeubles dans l’état où ils sont, mais il ne peut entrer en jouissance qu’après en avoir dressé l’état en présence du propriétaire (Art. 92 du C.D.R.) ;
• Il doit entretenir et conserver le bien immeuble comme le fait un bon propriétaire (« en bon père de famille ») ;
• Il est tenu, pendant sa jouissance, de toutes les charges annuelles telles que les impôts, et des frais de l’entretien de l’immeuble (Art. 95 du C.D.R.) ;
• Il doit informer le nu-propriétaire, selon les modalités de notification prévues dans le code de procédure civile, de :
  • Toute revendication par des tiers d’un droit sur l’immeuble grevé d’usufruit et de toute atteinte au droit du propriétaire ;
  • La destruction totale ou partielle de l’immeuble objet de l’usufruit.
• Faute de cette notification, il est responsable de tout dommage qui peut en résulter pour le propriétaire (Art. 98 du C.D.R.).
• Il doit restituer le bien objet d’usufruit à l’expiration du temps pour lequel il a été accordé et il ne peut demander aucune indemnisation pour les améliorations qu’il aurait effectuées. S’il ne le rend pas, après une sommation, il est responsable de tout dommage ou dégradation subi même suite à une cause étrangère.

Droits et Obligations du nu-propriétaire :

Droits du nu-propriétaire :

• Disposer juridiquement du bien (ex. le vendre, hypothéquer, …) ;
• S’opposer à tout usage illégal ou non conforme à la nature de l’immeuble ou du droit réel. Dans ce cas, il peut demander la résiliation du contrat (Art. 91 du C.D.R.).

Obligations du nu-propriétaire :

• Respecter le droit de jouissance de l’usufruitier et ne pas porter préjudice à ses droits (Art. 87 du C.D.R.) ;
• Prendre en charge les grosses réparations.

Extinction de l’usufruit

 L’usufruit peut prendre fin de plusieurs manières, notamment par :

• La mort de l’usufruitier,
• A l’arrivée du terme,
• La perte totale de l’immeuble sur lequel l’usufruit est établie,
• La renonciation de l’usufruitier,
• La consolidation ou la réunion sur la même tête des deux qualités d’usufruitier et de propriétaire.