Notions générales:
La servitude est un droit réel composé d’une charge imposée sur un immeuble pour l’usage ou l’utilité d’un immeuble appartenant à un autre propriétaire (Art. 37 du Code des Droits Réels C.D.R.) (loi n°39-08).
Caractères juridiques:
Les servitudes sont:
- Des droits réels immobiliers ne portent que sur un immeuble et ne profitent qu’à un immeuble;
- Des droits perpétuels: comme le droit de propriété auquel elles sont liées. Exceptions, l’emphytéose ou une convention contraire;
- Des droits accessoires: elles sont liées au fonds dominant; elles ne peuvent être ni cédées, ni saisies, ni hypothéquées séparément de ce fonds. Elles s’imposent à tout propriétaire du fonds servant;
- Des droits indivisibles: Elles grèvent le fonds servant dans son intégralité et profitent au fonds dominant dans son entier.
Classifications:
On distingue entre:
- Servitudes urbaines et servitudes rurales;
- Servitudes continues et servitudes discontinues;
- Servitudes apparentes et servitudes non apparentes;
- Servitudes positives et servitudes négatives.
Ces distinctions sont sans intérêt juridique sauf pour la garantie due par le vendeur à l’acquéreur, lorsque l’immeuble vendu se révèle grevé de servitudes non apparentes (Art. 535 al. 2 et 536 du D.O.C.), surtout pour la propriété non immatriculée; et essentiellement pour les servitudes légales ("non aedificandi" par ex.) pour les immeubles immatriculés, car ces servitudes légales sont dispensées d’inscription.
La seule distinction valable dans le C.D.R. est celle annoncée par l’article 38, en servitudes naturelles, servitudes légales et servitudes conventionnelles.
Les différentes servitudes foncières:
| Type | Descriptif | |
| Servitudes légales | Servitudes d’utilité publique | Déterminées par des textes législatifs ou des règlements particuliers ● Servitudes pour la conservation des chemins de fer ; ● Servitudes pour la protection des voies publiques. |
| Servitudes d’utilité privée | Organisent les rapports de voisinage, Le C.D.R. a regroupé une partie de ces servitudes sous la dénomination « charges foncières ». Elles concernent : ● La délimitation des propriétés contiguës, Art. 70 du C.D.R. « tout propriétaire peut obliger son voisin à la délimitation de leurs propriétés contiguës. La délimitation se fait à frais commun ». Délimitation ou bornage ? Comment ? Quelles procédures ?!! ● Les distances pour les plantations (Art. 72 du C.D.R.) (2m de la ligne séparative ou un demi-mètre / exception arbres, arbrisseaux et plantations cultivés en espaliers le long du mur …) / à condition qu’elles ne dépassent pas la limite de la propriété. ● La clôture (Art. 76 du C.D.R.) « Tout propriétaire peut clore sa propriété » à condition de ne pas priver le voisin d’exercer ses droits… ● Le propriétaire ne peut obliger son voisin à clore sa propriété sauf en cas de préjudice subi. ● Les distances et les normes à observer pour l’installation des locaux industriels ou les établissements dangereux, incommodes ou insalubres (Art. 77 du C.D.R.). Outre ces « charges foncières » le C.D.R. a mentionné parmi les servitudes, les vues sur les propriétés des voisins : ● Selon l’article 66, le propriétaire d’un immeuble ne peut ouvrir sur son mur à l’aplomb de la propriété de son voisin des fenêtres ou des ouvertures qu’après accord de ce dernier. ● Le propriétaire peut construire à la limite de son terrain, sans se préoccuper des ouvertures existantes chez le voisin, sauf en cas de convention contraire (Art. 67). ● Les ouvertures ne peuvent être établies qu’à une distance du fonds voisin (vues directes : distance de 2m et vues par côté : distance d’un mètre (Art. 68)). |
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| Servitudes naturelles | Servitude de puisage | (Art. 50 à 54 du C.D.R.), droit de puiser l’eau nécessaire à l’arrosage des plantations. |
| Servitude de passage d’eau sur la propriété du voisin à charge d’une indemnité | Servitude de passage d’eau sur la propriété du voisin à charge d’une indemnité (Art. 56 à 59 du C.D.R.). | |
| Servitude d’écoulement des eaux | Servitude d’écoulement des eaux (Art. 60 à 63 du C.D.R.). | |
| Servitude de passage en cas d’enclave | Servitude de passage en cas d’enclave (Art. 64 à 65 du C.D.R.). | |
| Servitudes conventionnelle | Il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés ou à leur profit toutes servitudes conventionnelles pourvu que cela ne soit contraire à la loi. La convention doit préciser la nature de cette servitude et les modalités de son utilisation (Art. 41 du C.D.R.). | |
Effets des servitudes:
Le propriétaire du fonds servant:
- A une obligation passive (laisser le propriétaire du fonds dominant exercer sa servitude) (Art. 45 du C.D.R.);
- Il ne peut faire aucun fait qui diminue l’utilisation du droit de la servitude (Art. 47 du C.D.R.).
Le propriétaire du fonds dominant:
- Peut accomplir les actes correspondant à la nature de la servitude et faire les ouvrages nécessaires pour en user (Art. 44 du C.D.R.);
- Doit assurer les charges d’entretien de ces ouvrages, sauf convention contraire (Art. 46 du C.D.R.).
Extinction des servitudes (Art. 69 du C.D.R.):
Une servitude peut prendre fin:
- Par l’arrivée du terme;
- Par renonciation du propriétaire du fonds dominant à son droit;
- En cas de consolidation (réunion des deux fonds entre les mêmes mains);
- Par défaut d’intérêt (propriété qui n’est plus enclavée …);
- En cas d’impossibilité d’exercice du droit (lorsque l’état du fonds est tel qu’on ne peut plus en user);
- Par la destruction totale du fonds dominant ou du fonds servant.
