Connaissez vous le droit de Superficie, de Zina et de Houa ?

1. Le droit de superficie

(Art. 116 à l’art. 120 du C.D.R.)

Définition 

L’article 116 du C.D.R. Définit le droit de superficie comme étant un droit réel comportant la propriété de constructions ou de plantations sur le sol d’autrui. Il se transmet par succession, legs ou par le droit de préemption.

Il ne peut être constitué sur des droits indivis que par l’accord unanime de tous les coindivisaires.

 Caractères 

• Le terme « superficie » ne désigne pas la surface géométrique du sol, mais les constructions et les plantations qui se trouvent sur le sol appartenant à un autre propriétaire. C’est donc le droit réel de propriété des bâtiments, ouvrages ou plantations.
• En principe, tout ce qui se trouve sur le sol appartient au propriétaire du sol par l’effet de l’accession. Le droit de superficie déroge donc à ce principe en séparant la propriété des « superficies » de la propriété du sol.
• Le droit de superficie n’est pas forcément total. Il ne s’étend pas obligatoirement à tous les objets qui se trouvent sur la surface d’un terrain. Il peut comprendre certaines constructions ou certains arbres.
• Il constitue une propriété immobilière comme le fonds lui-même.
• Il est susceptible d’antichrèse et d’hypothèque. Il est transmissible entre vifs ou à cause de mort. Et il peut être grevé de servitudes, dans la limite de son exercice (art. 117 du C.D.R.).

Droits respectifs du propriétaire du sol et du propriétaire du droit de superficie :

• Le propriétaire du sol demeure propriétaire du tréfonds. Il peut exercer tous les droits d’un propriétaire, à condition de ne pas nuire à la superficie,
• Le propriétaire du droit de superficie peut exercer tous les droits de propriété sur ses biens, à charge de ne pas nuire au tréfonds.

Fin du droit de superficie :

 Aux termes de l’article 118 du C.D.R, le droit de superficie prend fin par :

• La renonciation de son propriétaire. Cependant, selon l’article 119 du C.D.R, ses créanciers peuvent demander l’annulation de cette renonciation si elle nuit à leurs droits.
• La confusion dans le sens que le propriétaire du terrain acquiert le droit de superficie ou que le titulaire du droit de superficie acquiert le tréfonds.
• La destruction totale des constructions, des ouvrages ou des plantations. Le titulaire du droit de superficie n’a pas le droit de reconstruire ou de replanter ce qui a été détruit par vétusté ou même par un cas fortuit ou de force majeure s’il n’y a pas convention contraire.

2. Le Droit de Zina

(Art. 131 à 137 inclus du C.D.R.)

Définition

Le Droit de Zina est un droit réel qui attribue à son titulaire la propriété des bâtiments qu’il a édifié à ses propres frais sur le terrain appartenant à autrui. Art. 131 du C.D.R.

Caractères

• Le droit de Zina, selon le C.D.R., constitue une propriété immobilière sur les bâtiments construits comme le fonds lui-même.
• Il est institué par un contrat qui accorde ce droit avec une charge d’édifier un bâtiment sur lequel il porte (Art. 131 du C.D.R.).
• Il est transmissible par l’exercice du droit de préemption, par les règles de la succession et par un legs.
• Le contrat instituant ce droit doit spécifier la nature de la construction, ses caractéristiques et ses dimensions ; et fixer les droits et les obligations du titulaire de ce droit (Art. 132 du C.D.R.).
• Le titulaire du droit de Zina peut céder le bâtiment qu’il a édifié, le grever d’hypothèque ou de servitudes dans la limite de son exercice (Art. 133 du C.D.R).
• La durée du droit de Zina ne peut pas dépasser 40 ans. Si le contrat stipule une durée plus longue ou ne prescrit aucune durée, elle est ramenée à 40 ans. Toutefois, cette durée ne s’applique pas aux droits de Zina existant avant la promulgation du C.D.R. Dans ce cas, le propriétaire du droit de Zina ne peut reconstruire ce qui a été détruit à cause de la vétusté du bâtiment ou en raison d’un cas fortuit ou de force majeur, sans l’accord du nu-propriétaire (Art. 134 du C.D.R.).

Fin de droit de Zina

•  Aux termes de l’article 135 du C.D.R., le droit de Zina s’éteint par :
  • L’arrivée du terme ; o La renonciation de son titulaire ;
  • La confusion (le propriétaire du terrain acquiert le droit de Zina ou le titulaire du Zina acquiert le tréfonds ; o La destruction totale du bâtiment objet du droit de Zina.
• Les créanciers du titulaire du droit de Zina ont le droit de demander l’annulation de la renonciation de ce dernier à son droit s’il porte préjudice à leur droit (Art. 136 du C.D.R.).
• S’il n’y a pas d’accord, à la fin du droit de Zina, concernant le sort du bâtiment objet de ce droit, il y a lieu d’appliquer les dispositions concernant le constructeur de bonne foi sur le terrain d’autrui (Art 137 du C.D.R.).

3. Le Droit de « houa » et de surélévation

(Art. 138 à 141 inclus du C.D.R.)

Définition

Le droit de « houa » ou de surélévation est un droit réel permettant à son titulaire de s’approprier la colonne d’air qui s’élève au-dessus d’un édifice déjà construit appartenant au tiers et ce, pour y édifier une construction selon les lois et les règlements en vigueur (Art. 138 du C.D.R.).

Caractères

Ce droit existait depuis longtemps et l’article 483 du D.O.C. énonce d’ailleurs : « est valable la vente d’une partie déterminée de l’espace ou colonne d’air qui s’élève au-dessus de l’édifice déjà construit, et l’acquéreur peut y construire, pourvu que la nature et les dimensions de la construction aient été déterminées, mais l’acquéreur n’a pas le droit de vendre l’espace au-dessus de lui, sans le consentement du vendeur primitif ».

Règles :

Le C.D.R. a, plus ou moins, détaillé les règles organisant ce droit :

• Ce droit est institué par un contrat, qui doit spécifier la nature de l’édifice à construire, ses caractéristiques et ses dimensions. Il ne peut résulter de droits indivis qu’avec le consentement de tous les indivisaires. (Art. 139 du C.D.R.).
• Le titulaire de ce droit peut le céder, hypothéquer ou le grever de servitudes qui ne sont pas contraires à sa nature. Il est transmissible aux héritiers ou légataires et peut être l’objet de l’exercice du droit de préemption. (Art. 140 du C.D.R.).
• Le titulaire de ce droit ne peut céder l’espace au-dessus de son édifice, sans le consentement du propriétaire du R.D.C. (Art. 141 du C.D.R.).

4. Conclusion :

• Le tableau ci-dessous résume les principales caractéristiques des trois droits.
• Le droit de superficie est le plus complet des trois droits, puisqu’il permet à son titulaire d’exercer tous les droits de propriété sur ses biens.
• Le droit de Zina est plus limité, mais il permet tout de même au titulaire de s’approprier un bien immobilier important.
• Le droit de « Houa » et de surélévation est le plus récent des trois droits. Il permet de valoriser des espaces aériens qui n’étaient pas auparavant utilisés.